Александра Мухаметова, директор архитектурно-строительной компании DOMOY:
Делать какие-то прогнозы именно сейчас следует с осторожностью. Конечно, есть очевидные вещи. Опыт прежних десятилетий свидетельствует о том, что недвижимость, и прежде всего, загородная, продолжит расти в цене. Откатов назад, как на валютной бирже, никогда не было. Это касается и земельных участков, и готовых домов.
В среднем ценовом сегмента февральские события стали шоком для для многих — и для участников рынка, и для производителей стройматериалов, и для самих покупателей. Цены взлетели: кирпич и газоблок выросли на 40-50%, о клееном брусе скажу чуть позже. Плитка, оконные конструкции, кровельные материалы — все либо устремилось вверх, либо стало менее доступным. Выиграли те, кто успел приобрести необходимое в декабре-январе, рассчитывая на предсказуемый весенний подъем цен.
Вот один наглядный пример. Наши коллеги, которые строят в среднем ценовом сегменте, — это до 10 миллионов за дом, — пережили в феврале ажиотажный спрос. У одной компании вместо ожидаемых 25 контрактов за один месяц было заключено 48. Покупатели, у кого были сбережения, поспешили зафиксировать цену. А в марте, буквально через несколько недель, спрос снизился и компания заключила 10 или 12 договоров, то есть вдвое меньше обычного. Не исключено, что в апреле тренд продолжится. Хотя не надо забывать про весенний сезон, когда традиционно начинаются стройки, поэтому можно ожидать и повышения спроса.
В сегменте «премиум» без потрясений
Отдельная тема — сегмент “премиум”. Как мы знаем, в любые кризисы элиты если и переживали потери, то не так, как средний класс. А дома из качественного дерева, — клееного бруса, — можно сравнить с автомобилями аналогичного класса, которые при любом раскладе не остаются без покупателей.
Наша целевая аудитория — это один процент или даже доля процента от всего платежеспособного населения. Это люди, которые менее чувствительны к взлетам цен на недвижимость. Им важна не только цена, но и ценность. Это качество, сервис, внимание, индивидуальный подход, экспертное отношение. Человек, который готов построить дом площадью 500-700 квадратных метров, вряд ли остановится перед кризисом, если это уже было запланировано. Да, он может спорить о цене, потому что он очень хорошо умеет считать деньги.
Мы строим дома премиального уровня, поэтому продолжаем работать так же, как завершили прошлый год и начали этот. Спокойно и уверенно. С начала года к нам пришли новые клиенты, новые заказы, есть как новые проекты, так и продолжение начатого в прошлом году. Уже в ближайшие месяцы, — это май-июнь, — мы завершаем работу на объектах в селе Косулино, в коттеджном поселке “Заповедник” и сдаем готовые дома.
Вырастет ли цена на дома, и можно ли ожидать сюрпризов на разных этапах строительства загородного дома?
Несмотря на то что сегодняшняя ситуация беспрецедентна, кризисы приходят и уходят, спрос и предложение на рынке уравновешиваются. Надо учитывать, что дом — это результат труда разных команд — проектировщиков, строителей, монтажников. И сегодня каждый находит свое решение.
Производство бруса
Начнем с производителей бруса. Поставки древесины за границу сократятся, или даже остановятся, значит лес и его производные будут продаваться на внутреннем рынке. Пока тенденции к резкому снижению цены нет, но и увеличения тоже не ожидается.
Можно возразить, что клееный брус — это не чистое дерево. Он обрабатывается на импортном оборудовании. Германия, Норвегия, Финляндия. Где-то используется итальянское оборудование. В клееном брусе важная составляющая — это экологичный клей, не содержащий формальдегидов. Но многие производства давно уже научились обслуживать и настраивать импортное оборудование, и нет особых ожиданий, что клей очень резко поднимется в цене.
Фундамент
У строителей фундамента перемен практически не произошло. Они используют свою или арендованную технику. Для забивки свай и заливки фундамента используются отечественные комплектующие, так что фундамент заливать можно хоть зимой, хоть летом.
Силовые каркасы
Строители и монтажники домокомплектов. У них так же особо ничего не изменилось. Возможно, на волне общей инфляции увеличится цена работ, но это не такие существенные скачки.
Окна и двери
Иная ситуация у оконщиков. Для того, чтобы создать качественное окно с деревянным профилем, необходимо очень много импортных составляющих. Это фурнитура, это элементы стеклопакета, это лак, это тот же клей для профиля. Но наши партнеры с этой задачей уже справились — работа по текущим заказам продолжается в полном объеме.
Инженерные коммуникации
Несмотря на то, что инженерные коммуникации — импортные — проблемы и риски непоставок или отсутствия каких-то деталей из-за санкций находят свое решение. И насосы, и теплые полы, и качественное отопительное оборудование — все будет привезено и установлено в срок.
Всегда есть возможность для маневра
В нашем сегменте свое ценообразование, и за счет премиальной наценки появляется больше возможностей для маневра. Говоря проще, деньги есть — оборудование и комплектующие будут найдены.
И, конечно же, русский предприниматель так просто не сдается. Уже сейчас ведется активный поиск возможностей получать из-за рубежа в обход санкций и логистических блокад необходимое оборудование и комплектующие. Активно исследуется внутренний рынок. И это внушает оптимизм. Уже сейчас появляются новые каналы, новые связи, новые цепочки поставок.
На дома, как на произведения искусства цена и спрос не падают
Как все это повлияет на конечную цену? Пока предпосылок для существенного роста цен в премиум сегменте нет. Потому что здесь другая экономика ценообразования. И покупателей домов из дерева сложно этим удивить. Совсем недавно взлетала цена на брус, но это не остановило рынок.
Если говорить о покупке и продаже готовых домов, можно ожидать небольшой рост стоимости, в пределах 10-15%. Цены на земельные участки вырастут прежде всего в поселках, где земля пользуется спросом, и которые ближе к городу.
Люди, которые строят себе дорогие дома премиум или люксового класса — они не паникуют. Принял решение — действую. Не принял — наблюдаю за развитием событий. Действовать наобум только потому что ситуация изменилась они точно не будут.
В любом коттеджном поселке одна треть новостроек — деревянные дома из клееного бруса. Это знаковая недвижимость. Дом из клееного бруса — как произведение архитектурного искусства. Колебания цен в сегменте премиум важны. Но не настолько, чтобы покупатель отказывался от покупки. Ведь на произведения искусства цена и спрос не падают!
Дом как инвестиция. Как определить личную стратегию, и что делать: строить на продажу, строить для себя, или купить готовый дом? Что считать инвестицией?
Будущую стоимость дома может оценить только специалист, профессионально занимающийся загородной недвижимостью. Например, в 90 е строили огромные дома из кирпича, этакие цыганские дворцы. Строили для себя, не рассчитывая продавать. Сейчас эта мода настолько безнадежно устарела, что проще снести дом и выставить на продажу земельный участок.
Строительство на перепродажу
Строительство дома с расчетом на перепродажу с большей выгодой — это уравнение со многими неизвестными. Прежде всего потому, что общая сумма затрат в процессе строительства может оказаться выше чем стоимость дома к моменту сдачи или к моменту, когда вы решите его продать. Всегда могут возникнуть непредвиденные затраты, дополнительные расходы.
Следует учитывать, что дом, с его архитектурой, расположением участка, этажностью и так далее — это в большей степени вопрос вкуса будущего хозяина, чем скажем, трехкомнатная квартира в центре города, которая легко может быть объектом инвестиций. Поэтому строить для того, чтобы продать, рискованно.
Покупка готового дома для себя с последующей продажей
Другая позиция заключается в том, что, когда мы покупаем какие-то активы для себя, мы всегда думаем о том, как они будут продаваться. Готовясь к строительству дома для своей семьи полезно подумать о том, что возможно, когда-то в будущем, вы решите сменить обстановку и выставить его на продажу. Это можно учитывать хотя бы потому, что, как было сказано выше, цена на загородную недвижимость никогда не снижалась. Она может подниматься по разным причинам, но отыгрывать назад — никогда.
И, если вы знаете, что проживете в доме пять или десять лет сами, а потом предложите его рынку, не стоит делать его слишком “индивидуальным”. Путь это будет добротный стандартизированный проект, где кухня — это кухня, гостиная — это гостиная а кабинет — это кабинет. Все на своем месте, функционально и удобно. Именно эти критерии возможно, будут главными аргументами продажи. Удобное расположение, коммуникации, развитие поселка — все будет иметь значение. В том числе и для риэлторского агентства.
Покупка готового дома связана с теми же плюсами и минусами, о которых я говорила выше. Только сейчас смотрим не со стороны продавца, а со стороны покупателя. Как предмет инвестиции готовый дом вряд ли стоит рассматривать. Вы покупаете его для себя и оцениваете ровно с той точки зрения, насколько он нравится вам, подходит вашим критериям комфорта, насколько он удобен всем членам семьи и насколько соответствует привычному для вас образу жизни. Сошлось — покупайте и живите на здоровье. Решили продать через какое-то количество лет — выставляйте на продажу.
Есть еще один момент, когда покупаются участки в коттеджных поселках и ведется застройка на продажу. Но — для этих домов все устанавливается по среднему показателю: фундамент, материал для стен, и, самое главное, инженерные конструкции. На всем экономят, и даже при этом сложно бывает “вписать” готовый дом в стоимость существенно ниже среднерыночной.
Строительство для себя
Ну и третий пункт. Когда вы строите для себя от нуля и под ключ. Это — настоящая инвестиция. Инвестиция в свое будущее, будущее своей семьи, в свой комфорт. Когда вы приступаете к строительству с любовью к себе, то вот тогда можно с уверенностью говорить, что все затраты окупятся. Комфортом, спокойными вечерами в кругу семьи, вечеринками с друзьями, возможностью расслабиться и получить новый заряд энергии перед напряженным рабочим днем или полноценно отдохнуть после деловых забот.
Насколько выгодна такая инвестиция? Рассуждать с чисто экономической точки зрения здесь бесполезно. Вы будете просто выбирать лучшее. Лучший брус, лучшие окна, лучшее инженерное оборудование. Да конечном итоге этот дом будет стоить гораздо дороже чем среднерыночный. Просто по затратам и материалам. Но это, — повторюсь, — инвестиция в себя, в свое качество жизни и будущее своей семьи. Поэтому бесценно.